问：起草依据是什么?

　　答：，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规和相关政策文件，结合大兴区实际，制订本办法。

　　问：适用范围是什么？

　　答：本办法适用于大兴区范围内（不含亦庄新城大兴部分、北京大兴国际机场临空经济区北京部分）的国有建设用地使用权(以下简称“建设用地使用权”)转让、出租、抵押等行为，包括土地交易及土地连同地上合法建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。

　　问：转让的平台是什么？

　　答:建设用地使用权转让、出租、抵押可通过北京市土地二级市场交易服务平台（以下简称“交易平台”）公开交易。

　　问：哪些情况建设用地使用权不得转让？

　　答：有下列情形的，建设用地使用权不得转让

　　（一）建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书明确规定不得转让或应当收回建设用地使用权的；

　　（二）权属有争议的；

　　（三）已被司法机关和行政机关依法实施查封的；

　　（四）存在违法用地、违法建设、擅自改变用途的情形，尚未处理完毕的；

　　（五）依法收回建设用地使用权的；

　　（六）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（七）法律、法规规定不得转让的其他情形

　　问： 出让建设用地使用权的转让采用什么形式？

　　答：建设用地使用权转让可采取公开竞价或协议方式进行。

　　问：土地的使用权和房屋所有权可以分开转让吗？

　　答：不可以。建设用地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。

　　问：通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限如何确定？

　　答：其使用年限为原土地有偿使用合同规定的使用年限减原建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。建设用地使用权改变用途转让的，重新确定土地使用权年限。

　　问：划拨建设用地使用权的转让采用什么形式？

　　答：转让后土地用途符合规划和《划拨用地目录》的，按转移登记办理，无需重新办理划拨手续；土地用途符合规划但不符合《划拨用地目录》的，原则上应采取公开竞价方式转让。符合其他文件规定可以协议出让情形的，可以协议方式转让。

　　问：改变规划用途的土地转让采用什么形式？

　　答：对于原建设用地使用权证载用途与现行规划用途不一致的，且拟按新规划用途转让的，以及土地出让合同或划拨决定书明确约定应由政府收回的，政府可依法按照原规划用途收回，纳入土地储备。对于政府不予收回建设用地使用权，且改变用途转让的，原则上应采取公开竞价方式转让，符合协议出让情形的可以协议方式转让。

　　问：通过分割或合并，以转让方式取得的建设用地使用权使用年限怎么确定？

　　答：其使用年限为原土地出让合同规定的使用年限减去原建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。

　　问：建设用地使用权出租有没有限制？

　　答：以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租应符合下列条件：

　　（一）按照合同约定，已支付全部土地价款、相关税费及其他约定费用；

　　（二）取得不动产权证书或相关产权证明材料；

　　（三）按土地有偿使用合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；

　　（四）不得违背国家法律、法规规定和有偿使用合同的约定。

　　问：建设用地使用权出租的土地，对土地用途有要求吗？

　　答：应当严格按照有偿使用合同、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件使用。

　　如需建造临时性建筑物或其他附着物的，须在征得出租人书面同意后，由出租人报规划自然资源等部门批准办理有关手续，并约定出租人承担临时建设工程的拆除责任。

　　问：以划拨方式取得的建设用地使用权可以抵押吗？

　　答：以划拨方式取得的建设用地使用权，经区级以上政府批准后，可依法依规设定抵押权，依法办理抵押登记手续。

　　问：建设用地使用权可以和地上建筑物分别抵押吗？

　　答：建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物一并抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　问：建设用地使用权转让的程序有哪些？

　　答：公开转让。符合本办法规定进行公开竞价转让的，转让人应当委托交易平台发布转让公告，征集竞买人，组织交易；经竞价确定受让方后，由交易平台出具《成交确认通知书》，交易双方签订《国有建设用地使用权转让合同》；交易款项结清后，由交易平台出具交易凭证；受让方持转让（出让）合同、完税证明等相关材料办理建设用地使用权转移登记。

　　协议转让。符合本办法规定进行协议转让的，交易双方已达成成交意向的，应由规划自然资源部门核查并组织签订成交确认文件和转让（出让）合同；受让方持转让（出让）合同、完税证明等相关材料办理建设用地使用权转移登记。

　　问：请问本办法何时执行？

　　答：本办法自发布之日起施行，有效期5年。